Не пропусти
Главная » Ваш юрист » Затратный метод оценки недвижимости: пример

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка, на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости.

Главной особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводительной стоимостью (воссоздание) объекта и ценой его замещения.

Оценка воссоздания рассчитывается с учетом затрат (цена на строительные услуги на момент оценивания) для возведения точного аналога оцениваемого здания, с полностью похожей архитектурой, расстановкой, материалами и качеством монтажа. При расчете воспроизводственной стоимости во внимание берется, что эффективная часть объекта, износ и минусы планировки, которые допущены в нем будут в точности повторены.

Цена переделки (замещения) рассчитывается с учетом расходов в ценовом сегменте на день оценки, которые будут направлены на постройку здания, имеющего эквивалентную эффективность, однако, при этом, исполненным в другом стиле, со строительством по новым стандартам качества, планировки, внешнего вида и материалов.



В итоге получается, что стоимость воссоздания опирается на возмещение издержек на постройку копии здания, а цена перестройки на возведение переработанного, нового аналога оцениваемого объекта.

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Грань между двумя способами оценки является условной, поэтому назначенному оценщику в отдельной ситуации нужно решать какой метод выбрать, опираясь на все индивидуальный условия использования затратного подхода.

Стандарты общества оценщиков РФ рекомендуют при оценке недвижимого имущества  последовательно узнать несколько аспектов:

  1. Цену участка земли на рынке;
  2. Стоимость восстановления здания либо его перестройки;
  3. Размер общего износа, повреждений объекта;
  4. Цену недвижимости на рынке, определенную затратным методом в совокупности со стоимостью земельного участка и стоимостью восстановления здания без учета повреждений.

Особенности затратного метода

Основной особенностью затратного способа оценки является то, что его нецелесообразно использовать для уже созданного объекта. К примеру, применять его при оценке готовой недвижимости неразумно потому, что она требуют минимальных вложений средств – восстановления или ремонта, а оценивая стоимость улучшения имущества, лицо не оценивает его, как недвижимость, а только лишь рассчитывает цену отделки.



Затратный метод оценки недвижимости: пример

Рекомендуется использовать затратный метод:

  • Решая вопрос о создании;
  • Определяя направление эксплуатации земли (будет ли она использоваться для сельскохозяйственной деятельности либо возведения комплекса гражданского назначения, гаражного кооператива и т.д.);
  • Определяя, будет ли здание снесено или восстановлено (возможность сравнить расходы);
  • Рассчитывая последствия природных бедствий (вычитая инвестиции, которые будут направлены на реконструкцию);

Преимущества и недостатки

Основные плюсы:

  1. Надежность затратного способа при оценке новопостроенных объектов.
  2. Такой подход будет наиболее разумным лишь в нескольких ситуациях:
    • Строительный анализ ренты возведения нового здания;
    • Выяснение необходимости реконструкции существующего объекта;
    • Оценка объектов спецназначения;
    • Оценка объектов в неактивных отраслях рынка;
    • Определения эффективности эксплуатации земли;
    • Решение вопроса страхования;
    • Определения размера налогообложения.

Минусы:

  1. Расходы не всегда сопоставимы с рыночной ценой.
  2. Вариант получения наиболее достоверного результата сопровождается стремительным ростом оплаты труда.
  3. Различия между расходами на покупку оцениваемой недвижимости и затратам на строительство полностью аналогичного объекта, ведь во время оценки из цены строительства вычитается приобретенный износ.
  4. Затруднения с расчетом цены воспроизводства устарелых объектов.
  5. Проблемы с оценкой размера приобретенного износа старых зданий и построек.
  6. Сложность оценки земельных территорий в РФ.



Вычисление

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Рассмотрим пошаговое практическое использование затратного способа на примере определения стоимости строения (частного загородного жилья).

Для начала следует определить полную цену земельной территории как незастроенного участка.  Процесс выполняется, сравнивая стоимость активных предложений на рынке для земли размером одной сотки с аналогичными потребительскими характеристиками (расположение, дорожные свойства, проведенные коммуникации, близость сторонних объектов – озер, лесов и т.д.).

Далее идет процесс определения размера затрат, которые пойдут на постройку нового здания, идентичного по параметрам оцениваемому.

Сделать это довольно просто, необходимо использовать специальные справочные пособия по укрупненным показателям цены на строительство, к примеру, пособие «Ко-инвест» — «Жилые дома» и другие.

Затем, из оцененной стоимости возведения нового здания необходимо вычесть размер физических повреждений, износа этого дома. Обычно величина износа определяется в приблизительных процентах. К примеру, если количество повреждений достигает отметки в 20%, то итоговую цифру расхода на строительство нового здания необходимо снизить на 20%.



Финальный этап оценки включает в себя сложение цены на земельную территорию и стоимости воссоздания полностью схожего объекта, вычитая процент износа и увеличивая конечную сумму на размер прибыли вкладчика. За средний показатель дохода инвестора можно взять 25%. В итоге получиться цифра, которая и является рыночной стоимостью данного объекта на рынке, которая была высчитана с использованием затратного метода.

Учитывая это, применение затратного способа при оценке стоимости недвижимого имущества вкратце можно  отобразить небольшой формулой:

C = Cа*(100+P)*(100-I)/1000+Cn

Обозначения, используемые в формуле:

  • C – цена оцениваемого здания на рынке;
  • Ca — общая сумма расхода на воссоздание аналогичного по ценности объекта;
  • P – размер допустимой прибыли вкладчика, выражаемый в процентах;
  • I – размер износа оценочного объекта, выражаемый в процентах;
  • Cn – стоимость участка земли, если он не застроен.

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Данный метод оценивания можно применять самостоятельно при определении стоимости объектов, для которых известны размеры расходов на возведение, либо высчитать их не составит труда. К предметам такого рада можно причислить коттеджи или дома загородного типа.



Во время использования затратного метода важно обратить внимание на то, что доход вкладчика может варьироваться, ориентируясь на состояние рынка.  Показатель прибыли в 25%, который был использован в подсчете, соответствует показателю на стабильном рынке.

Нужно помнить, что при увеличении цен доход вкладчика, обычно, увеличивается, а при снижении он может значительно уменьшиться. Бывают ситуации, когда цена объекта на  рынке ниже стоимости расходов на его возведение.

Основной отраслью применения затратного способа является рынок страховых компаний. В данной сфере приоритете отдается именно этому методу потому, что страховые средства, размер страхового взноса и компенсации высчитывается, опираясь на затраты страхователя, при помощи затратного метода.

Специфическими являются случаи оценки стоимости объектов спецназначения. Для них затруднительно найти аналогичные предложения по продаже, поэтому расчет расхода на воссоздание или замещение – это основная альтернатива оценщика.

Пример оценки затратным способом

Затратный метод оценки недвижимости: пример

Задача оценить стоимость земли, если определены следующие факторы: незанятые участки на этой территории не продавались в течение долгого срока, цена стандартного дома с участком варьируется от 200 до 300 тысяч рублей, цена идентичного по масштабу участка в соседних районах примерно 90 000 рублей, расходы на создание стандартного дома – 100 000, доход инвестора и косвенные затраты – 80 000.



Процесс оценки:

Шаг первый: расчет общей доли цены участка в полной стоимости  объекта:  90/(90+100+80) = 1/3.

Второй шаг: оценивание участка:  цена на участок колеблется в диапазоне от 67 000 до 100 000 (1/3 от размера значений имущества, от 200 до 300 т. р.).

Консультация специалиста на видео

О трех методах оценки недвижимости рассказывает финансовый аналитик Иван Кабулаев.

О admin

x

Check Also

Код дохода 2012 в справке 2 НДФЛ основные моменты

В первую очередь разберёмся в том, кто именно платит НДФЛ в России. Здесь речь идёт ...

Можно ли продать неприватизированную квартиру

У людей, которые когда то получили жилье, либо ситуация, когда из поколения в поколение в ...

Прописка на даче с марта 2015 года: нормы закона, условия и порядок действий

Прописка является в современном мире своего рода пропуском ко многим благам. Однако не всегда существует ...

Порядок пользования жилым помещением: судебная практика по жилищным спорам, определения и решения суда

«Квартирный вопрос их испортил». Это не только про москвичей, это про всех россиян. Наверное, поэтому ...

Налог на дарение недвижимости не родственнику

Процесс дарения недвижимого имущества связан не только с оформлением такой сделки, но и с уплатой ...

Прописка в апартаментах

В последние годы такой вид жилья, как апартаменты, является довольно актуальным на рынке недвижимости. О ...

Как узнать ОГРН по ИНН структура кода

По каким данным можно проверить организацию Любой вопрос, связанный с проведением какого-либо контроля подразумевает то, ...

Как осуществить развод с иностранцем?

Процедура расторжения брака представляет собой процесс, который занимает определенное время, и зачастую требует моральной выдержки. ...

Материнский капитал в 2017 году

Что ждет российские семьи в 2017 году? Как изменится законодательство в отношении материнского капитала? Можно ...

Как бланк страхового полиса ОСАГО отличительные особенности бланка

Почему ОСАГО обязательно Законодатели на общегосударственном уровне определили, что данный документ должен быть у каждого, ...

Как правильно сказать ребенку о предстоящем разводе: советы психолога

Содержание Конец всему или шанс? Как и что говорить ребенку Держать себя в руках Строго ...

Примеры и образцы заявлений об отказе от положенной доли наследства

В ГК РФ прописано право гражданина отказаться от предоставляемого ему наследства. Сделать это нужно в ...

Жалоба на бездействие судебного пристава по алиментам

Что делать получателю, если алименты ему или в адрес ребенка взысканы, а плательщик напрочь отказывается ...

Как вернуть деньги за путевку в лагерь?

Летний отдых в сегодняшней экономической ситуации может стать довольно затратной статьей расходов в бюджете родителей. ...

Полис ДМС в ВТБ Страхование преимущества и недостатки

Понятие добровольного медицинского страхования и особенности полиса ДМС в ВТБ Страхование Заключение со страховщиком по ...

Приватизация жилья: понятие, требования законодательства, ответственные органы

В связи с тем, что бесплатный перевод жилья в собственность и приватизация земельных участков продлены, ...

Как подавать на алименты при разводе?

Согласно Семейному кодексу (СК) РФ, родители обязаны содержать и обеспечивать своих детей всем необходимым вплоть ...

Замена водительского удостоверения: порядок оформления, стоимость процедуры

Всем автовладельцам необходимо знать, каков порядок замены водительского удостоверения, представляющий собой комплекс мероприятий по сбору ...

6 вопросов о получении Свидетельства о рождении ребенка в ЗАГСе отвечаем на все

Самый первый документ, который каждый человек получает в своей жизни – это Свидетельство о рождении. ...

Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом основные требования

Материнский (семейный) капитал — форма государственной поддержки российских семей, воспитывающих детей. Эта поддержка оказывается с 1 ...

Уточняем, как оформить опекунство над недееспособным пожилым человеком

Старость рано или поздно придет ко всем. К сожалению, не все остаются деятельными и разумными ...

Что делать, если страховая компания мало выплатила: шаг за шагом

Многим из нас хоть раз приходилось обращаться в страховую компанию за выплатой возмещения ущерба от ...

Улучшение жилищных условий: материнский капитал на покупку квартиры

Благодаря такому инструменту как материнский капитал многие семейные пары могут позволить себе иметь больше одного ...

Особенности и отличия ДДУ и ЖСК

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или ...

Рейтинг@Mail.ru